Si tienes en mente realizar la compra de una vivienda en Bizkaia y crees que con tener el 20% del precio del inmueble ahorrado lo tienes todo resuelto, lee con atención los consejos que desde Inmobiliaria Fueros 20 traemos hoy, para evitarte sustos.
Hay un detalle que sorprende a la mayoría de quienes compran un inmueble por primera vez y que puede desajustar tu plan financiero si no lo tienes en cuenta: la llamada provisión de fondos para escrituras.
¿En qué consiste la provisión de fondos de una hipoteca?
La provisión de fondos es una cantidad de dinero que adelantas a la gestoría el día que firmas las escrituras de compra y formalizas la hipoteca, para que gestione y abone en tu nombre todos los impuestos, honorarios y trámites correspondientes que permitan registrar la vivienda a tu nombre legalmente.
No se trata de una comisión ni un gasto sin justificación, se trata de una cantidad que cubre gastos de Hacienda, Notaría y Registro de la Propiedad, se hace una estimación inicial y si tras cumplir todos los trámites queda algo, que la mayoría de veces ocurre, se devuelve la diferencia.
¿A cuánto asciende esa provisión de gastos de escrituración?
En España, (a excepción del País Vasco) sobre un 10% del precio de compra. El banco te cubre un 80% o 90% del precio de la compra, pero no, los gastos de escritura.
Esos costes corren por tu cuenta, y en Bizkaia, según el caso y tipo de vivienda adquirida puede rondar el 2,5% si es para vivienda habitual y no tienes otra en el mismo municipio, un 4% si tiene más de 120m2, o no cumples los requisitos anteriores, y un 6% si eres un gran tenedor.
Además, en País Vasco, ese impuesto, no se calcula sobre el precio de la vivienda como en el resto de España, sino, sobre el Valor Mínimo atribuible que marca Hacienda y que es el 90% de las veces, mucho más inferior al precio de venta, en algunos casos hasta un 50% inferior, una ventaja, nada desdeñable.
Veámoslo punto por punto
ITP y el IVA – Muy determinantes en la fiscalidad de Bizkaia
El impuesto aplicable cambiará si la vivienda es de segunda mano o si es de obra nueva.
Lo más habitual en la situación actual, en los barrios son viviendas de segunda mano, TENDRÁS que abonar el ITP, es decir, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
En viviendas de obra nueva, como todas las promociones que estamos vendiendo en Lutxana, no se abona ITP, sino IVA del 10%.
En conjunto, la carga fiscal sigue siendo competitiva frente al resto de España beneficiando así a la compra venta de inmuebles, que, junto con las ayudas disponibles hoy en día de la mano del Gobierno Vasco para la emancipación, cada vez más jóvenes se interesan por el mercado inmobiliario, pese a que la situación a día de hoy con los precios es poco accesible para muchos de ellos.
Gastos de notaría y Registro de la Propiedad
El Notario da fe de que la operación de compraventa es legal y formaliza la escritura pública que da validez jurídica al acuerdo verbal. Sus honorarios están regulados por ley —no los fija él a su criterio— normalmente van de 600 a 900 euros dependiendo del precio de la vivienda.
El siguiente paso es el Registro de la Propiedad, que, en muchas ocasiones, nos encargamos nosotros directamente desde la inmobiliaria, para registrar la vivienda a tu nombre para dejar constancia oficial de la titularidad. Igualmente tiene tarifas reguladas que normalmente oscilan entre 400 y 700 euros.
Gastos de gestoría y tasación
La gestoría es la encargada de tramitar los documentos de la notaría ante Hacienda, abonar los impuestos en plazo e inscribir la operación en el Registro. En caso de hipoteca, la gestoría del banco se encarga de la parte hipotecaria, pero puede requerirse igualmente para la compraventa. El coste se sitúa en torno a 300-500 euros. La tasación que solicita el banco para otorgar la hipoteca la paga el cliente y suele costar entre 300 y 450 euros en función de la empresa elegida y el precio de la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compraventa
¿Cuándo se reembolsa el sobrante de la provisión de fondos?
Habitualmente entre 3 y 6 meses tras la firma, la gestoría liquida los impuestos, paga al registro y al notario, y una vez cerrado todo, te devuelve la diferencia si la provisión fue superior a los gastos reales. Puede ser frecuente recibir un reembolso de entre 200 y 600 euros
¿Qué pasa si la provisión de fondos no es suficiente?
En ese caso la gestoría se pone en contacto contigo para pedirte un ingreso adicional que cubra la diferencia. No suele suceder, ya que las previsiones suelen hacerlas por encima.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca, el banco o el comprador?
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, el banco se hace cargo de los costes asociados a la constitución de la hipoteca Es importante distinguir entre ambos conceptos porque la confusión es frecuente y han derivado en varios casos de problemas jurídicos para llevar a cabo la reclamación de esos gastos hipotecarios. Un cálculo incorrecto puede complicar una operación que ya estaba prácticamente cerrada.
En Inmobiliaria Fueros 20 llevamos años acompañando a compradores en Barakaldo y Bizkaia, y sabemos que cada operación tiene sus particularidades: si aplicas bonificaciones en el ITP, si es obra nueva o segunda mano, si hay garaje o trastero incluido.
¿Quieres saber exactamente cuánto necesitas ahorrar para comprar tu próximo piso? Contacta con nuestro equipo y te hacemos un análisis personalizado para valorar tus posibilidades y encontrar así tu próximo hogar.