El mercado del alquiler en Bizkaia ha entrado en una nueva fase que afecta directamente a propietarios e inquilinos. Si tienes una vivienda y estás pensando en ponerla en alquiler, es fundamental que conozcas los cambios que han entrado en vigor el pasado mes de abril de 2026.
En Inmobiliaria Fueros 20 llevamos años gestionando alquileres en Barakaldo y su entorno, y queremos ayudarte a entender qué está pasando y qué significa para ti.
¿Qué son las zonas tensionadas?
Tras la incorporación de los datos de Bizkaia y Álava al Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), Euskadi ya puede establecer límites a los precios del alquiler en todas las zonas tensionadas. En Bizkaia, los municipios afectados son Bilbao, Barakaldo y un distrito de Galdakao.
Una zona tensionada es, de forma simplificada para que todos podamos entenderlo, un área donde la demanda de vivienda ha crecido de manera tan acusada que los precios han escapado al alcance de amplios sectores de la población. Las rentas medias en las zonas tensionadas de Bizkaia superan los 800 euros y la demanda alcanza las 58.000 personas
¿Cuáles son los precios de referencia en Barakaldo y alrededores?
El nuevo índice publicado por el Ministerio de Vivienda no establece un precio único, sino una horquilla que varía según las características concretas de cada inmueble: metros cuadrados, certificado energético, estado de conservación, planta, ascensor y otros equipamientos comunitarios.
A modo de referencia en Bilbao los alquileres se sitúan aproximadamente entre los 700 y los 950 euros mensuales, siendo 800 euros el precio más común. Esta horquilla se corresponde con viviendas de entre 59 y 85 m², con una superficie habitual en torno a los 70 m².
No obstante, las diferencias entre barrios son muy significativas. Para una vivienda construida entre 1947 y 1980, de 90 metros cuadrados, en buen estado y con ascensor, el índice fija el precio máximo en 1.026 euros en la calle Somera del Casco Viejo, 845 euros en San Francisco, 1.015 euros en Rekalde, 1.078 euros en Amezola
¿Cómo sé el precio al que puedo poner mi vivienda en alquiler?
Para conocer el precio máximo exacto de tu vivienda, puedes consultarlo introduciendo la referencia catastral en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (SERPAVI). Para hacer esta consulta es necesario introducir la referencia catastral o la dirección completa del inmueble, junto con información adicional como el certificado energético, la planta y el estado de conservación.
¿A quién se aplica realmente el índice de precios?
Este es un punto crucial que muchos propietarios no tienen claro. Aproximadamente el 90% de los contratos de arrendamiento en los municipios afectados ya estaban sujetos a mecanismos de control a través del Índice de Referencia de Alquiler de Vivienda (IRAV), actualmente en el 2,47%, por lo que el nuevo índice será de aplicación principalmente sobre el 10% restante de los contratos.
Concretamente, el nuevo tope de precios para los alquileres afecta a tres tipos de viviendas:
- Las que nunca hayan estado en el mercado del alquiler.
- Las que no hayan sido alquiladas en los últimos cinco años.
- Las gestionadas por grandes tenedores (propietarios de cinco o más inmuebles).
Si tu vivienda lleva menos de cinco años alquilada con el mismo inquilino o ya tiene contrato en vigor, el índice que regula tus actualizaciones anuales sigue siendo el IRAV, actualmente en el 2,47%. El nuevo índice del Ministerio solo entra en juego cuando se firma un contrato nuevo en los supuestos descritos.
La entrada en vigor de este control no es retroactiva: solo surte efecto en los contratos firmados a partir del 21 de abril de 2026.
¿Cómo puedo protegerme como propietario en este escenario?
La nueva regulación no elimina la rentabilidad del alquiler, pero sí exige más planificación y gestión. En un entorno de precios más acotados, los riesgos de impago cobran aún más importancia. Por eso, desde Fueros 20 recomendamos siempre a nuestros propietarios contar con un seguro de impago de rentas antes de firmar cualquier contrato.
¿Cómo funciona el seguro de impago?
Es muy sencillo: si el inquilino deja de pagar, la aseguradora te abona la renta mensualmente mientras dura el impago. Es muy importante, que cubra ilimitadamente las rentas indebidas, porque, no sabemos cuánto tiempo tardará el propietario en recuperar la vivienda, en caso que por impago haya que hacer un desahucio (la mayoría de los seguros cubren 6 o 12 meses, los juicios pueden tardar hasta 3 años.
Además, cubre todos los gastos judiciales en caso de que sea necesario tramitar un desahucio por falta de pago.
Para poder contratar el seguro, la aseguradora solicita que el inquilino cumpla unos requisitos básicos de solvencia: que sus ingresos sean al menos el doble de la renta mensual y que no figure en registros de morosos como ASNEF.
¿Y si la vivienda ya está alquilada también se puede hacer el seguro para garantizar el cobro?
Sí, es posible contratar el seguro, aunque el contrato ya esté en vigor. En ese caso, además de los requisitos de solvencia del inquilino, la aseguradora pedirá el contrato de alquiler y los tres últimos recibos de pago de la renta, para comprobar que el inquilino está al corriente de sus obligaciones.
El mercado del alquiler seguirá siendo atractivo para los propietarios que gestionen sus inmuebles acompañados de buenos profesionales. La regulación no ha hecho desaparecer la demanda, que sigue siendo muy elevada, pero sí ha añadido capas de complejidad jurídica y administrativa que hacen más recomendable que nunca contar con asesoramiento profesional.
En Inmobiliaria Fueros 20 gestionamos alquileres, tramitamos el seguro de impago y te asesoramos sobre el precio de referencia de tu vivienda concreta.
Si quieres alquilar con total tranquilidad, visítanos en nuestras oficinas en los fueros sin compromiso.