La gestión de inmuebles heredados es sin duda uno de los procesos más delicados a los que nos enfrentamos en el mercado inmobiliario.
En Inmobiliaria Fueros 20, llevamos años acompañando a familias en situaciones de copropiedad, y sabemos de primera mano que los conflictos entre herederos son más frecuentes de lo que parece y tienen solución.
Recibir una vivienda en herencia es, al mismo tiempo, un trámite administrativo complejo y un momento emocionalmente delicado. Muchas familias llegan a nuestra inmobiliaria con el piso ya heredado, pero sin saber por dónde empezar para poder venderlo. La respuesta más sencilla es que antes de vender, hay que cumplir varios trámites obligatorios. Saltarse cualquiera de ellos paraliza la operación.
Puede venderse en contrato privado mientras se está tramitando la herencia, haciendo constar que se encuentra en tramitación y siempre teniendo el testamento donde consta quienes son los herederos legales, que deberán firmar el contrato de venta, y también sus cónyuges, si están casados en comunicación foral. (algo que sorprende, y que solo pasa en los territorios aforados del País vasco)
En este artículo queremos resolver las dudas más frecuentes en la venta de inmuebles provenientes de herencias.
Aceptación y adjudicación de herencia ante notario
El primer paso es siempre formalizar la escritura pública de aceptación de herencia ante notario. Este documento recoge tres elementos fundamentales:
- La aceptación de la herencia por parte de los herederos. Que te dejen una herencia no te obliga a aceptarla, también se heredan las deudas.
- El inventario de bienes, que incluye el inmueble y cualquier otro activo o pasivo de la herencia en cuestión.
- La adjudicación del piso a los herederos correspondientes, con la parte de propiedad que corresponde a cada uno si son varios. Y que se hace junto con la aceptación de herencia
Sin esta escritura, el inmueble sigue figurando legalmente a nombre del fallecido y un fallecido no puede firmar, hay que poner todo a nombre de los herederos.
Una vez firmada la herencia, los herederos tienen en Bizkaia un plazo de un año desde el fallecimiento para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En Bizkaia, este impuesto se gestiona ante la Diputación Foral de Bizkaia —no ante la Agencia Tributaria estatal—, lo que implica una normativa y unas bonificaciones específicas que conviene conocer bien.
Las Deducciones por parentesco en el territorio histórico de Bizkaia son, en muchos casos, muy favorables para hijos y cónyuges puesto que están exentas del pago de impuestos si no se superan los 400.000€ por heredero, aunque cada herencia es distinta y conviene revisar el caso concreto.
Además del Impuesto de Sucesiones, hay que gestionar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento correspondiente al municipio donde está situado el inmueble. este impuesto se abona al Ayuntamiento cada vez que el inmueble cambia de propietario, y además en Bizkaia si se hereda y se vende en el mismo año, no se vuelve a pagar al vender.
Este impuesto depende de la zona, los metros del inmueble y los años que han pasado desde el último titular.
**Importante: desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, es posible impugnar la plusvalía cuando el valor del terreno no ha aumentado o la cuota supera la ganancia real.
Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Este paso es imprescindible y muchas personas lo subestiman. El registro es voluntario, pero recomendable. Una vez liquidados los impuestos y con la escritura de aceptación de herencia en mano, hay que inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
Hasta que la vivienda no figure a nombre de los nuevos propietarios en el Registro, no es posible firmar la escritura de compraventa ante notario, si interviene una entidad bancaria para el préstamo. porque si la vivienda se paga al contado, puede inscribirse a la vez que la herencia.
El plazo de inscripción varía según la carga de trabajo del Registro, y legalmente el registro tiene 30 días para inscribir, pero habitualmente oscila entre dos y seis semanas.
No hay que asustarse con la burocracia, lo más tedioso es recopilar la documentación para la escritura de aceptación de herencia( padrón histórico del fallecido, libro familia, testamento o últimas voluntades si no hubiese hecho testamento, escrituras, ibi, saldos de cuentas bancarias, certificados de nacimiento y fallecimiento…Una vez recopilada la información, se lleva a Notaria y ellos se encargan de hacer la nueva escritura de herencia, inscribir en el registro y tramitar el plus-valía.. Desde Inmobiliaria Fueros 20 tenemos capacidad para acelerar los trámites burocráticos gracias a nuestra experiencia, haciendo que el proceso sea más corto.
¿Qué se entiende por copropiedad?
Si el piso ha sido heredado por varias personas —hermanos, hijos, sobrinos—, la vivienda queda en situación de proindiviso o copropiedad: cada heredero es propietario de una cuota porcentual, pero el inmueble es uno e indivisible. La regla fundamental es clara: para vender el piso completo, todos los copropietarios deben firmar la escritura de compraventa.
No basta con la mayoría.
Este concepto jurídico, más habitual llamado proindiviso, surge cuando una vivienda pertenece simultáneamente a varias personas, cada una con un porcentaje concreto de titularidad. El ejemplo más habitual: dos hermanos heredan el piso familiar a partes iguales, es decir, al 50 % cada uno.
En esta situación, no podemos vender el inmueble completo sin el consentimiento del resto. Sin embargo, sí puede vender o ceder su parte proporcional de forma independiente, aunque hacerlo en el mercado libre suele ser complicado y se suele obtener un precio muy inferior al valor real., o se puede hacer una extinción de condominio a través del Juzgado, solicitando la división de la “cosa común”.
Nadie está obligado a compartir.
¿Cuándo suele surgir este conflicto?
- Herencias entre hermanos, hijos o familiares
- Divorcios o separaciones en los que no se ha liquidado la sociedad de gananciales
- Compras conjuntas entre varias personas sin regularización posterior
¿Y si un heredero no quiere vender?
Esta es la pregunta que más nos trasladan en nuestra inmobiliaria en Barakaldo. La respuesta corta es: no se puede obligar directamente a nadie a vender. Pero sí existen mecanismos legales para desbloquear la situación.
La acción de división de la cosa común
Cuando la negociación entre herederos fracasa, cualquiera de los copropietarios puede acudir al juzgado y solicitar la división de la cosa común, un procedimiento regulado en el Código Civil.
¿Qué implica este proceso?
- Se presenta la demanda ante el juzgado correspondiente.
- El juez, si aprecia que el bien es indivisible —como ocurre con la mayoría de los pisos—, ordena la subasta pública del inmueble.
- El dinero obtenido en la subasta se reparte entre los herederos en proporción a su cuota de titularidad.
Es importante tener en cuenta que este proceso puede durar aproximadamente un año y conlleva gastos procesales. Además, los precios obtenidos en subasta pública suelen ser inferiores al valor de mercado del inmueble.
¿Por qué confiar en Inmobiliaria Fueros 20?
Somos una inmobiliaria con presencia consolidada en Barakaldo, con un profundo conocimiento del mercado de Bizkaia.
Nos especializamos en operaciones inmobiliarias con herencias, y situaciones que otras inmobiliarias de la zona no quieren gestionar por su dificultad o rentabilidad. Vender una vivienda heredada no es lo mismo que vender un piso convencional. Requiere conocimiento fiscal específico de la legislación local, contar con experiencia en el Registro y organismos tributarios, y, en muchos casos, habilidad para mediar entre herederos. Cada caso es único.
Por eso ofrecemos un asesoramiento sin compromiso, dónde analizamos tu situación concreta y te explicamos las opciones que tienes. Si has heredado una vivienda en Bizkaia y no sabes por dónde empezar, o si la situación se ha complicado porque no todos están de acuerdo, podemos ayudarte.
*Desde Fueros 20 trabajamos para ofrecer información actualizada; no obstante, debido a la complejidad y los constantes cambios normativos, recomendamos contrastar estos datos con un asesor especializado para verificar que siga siendo una información en curso.